A construção em terreno de herança sempre gera dúvidas quanto à questão da propriedade, pois, não raro, as pessoas possuem um terreno maior e os familiares edificam casas diversas e separadas em partes do imóvel, entendendo que, por terem construído de forma individualizada, com recursos próprios, cada qual sem ajuda dos demais familiares, que tal imóvel, no futuro, será de sua propriedade também de forma individual.
Vejamos dois artigos do Código Civil:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
O que normalmente acontece na esfera da sucessão por falecimento é o fato de um imóvel, objeto da herança, ser transferido para herdeiros de uma mesma família, em conjunto.
O problema surge quando os herdeiros, que passam a ser os proprietários após o inventário, constroem, no mesmo terreno, edificações de forma individual e entendem poder serem também proprietários individuais da edificação e respectiva parte do terreno.
A transferência para os herdeiros, em conjunto, e a construção pura e simples em terreno onde existe condomínio, implica que as benfeitorias edificadas pertencerão a todos os proprietários do imóvel. Se a construção de um deles consistir em valor monetário maior que o do terreno, o herdeiro poderá adquirir o imóvel, porém, deve pagar indenização aos demais para compensar, com valor que pode ser acordado entre as partes ou, não sendo possível o acordo, a indenização será fixada por um juiz, através de ação judicial própria.
Sendo o imóvel divisível sem intercorrências em sua geografia, a forma mais segura de resolver a questão é o processo pelo parcelamento do terreno, dividindo o imóvel já de forma anteriormente acordada, se possível em lotes com a mesma metragem, em tantos terrenos quantos forem os proprietários.
Com isso, após o parcelamento perante a prefeitura, os novos lotes criados serão regularizados perante o Cartório de Registro de Imóveis, com a apresentação da documentação pertinente para a abertura das matrículas individualizadas.
Após essa regularização perante a prefeitura e perante o Cartório de Registro de Imóveis, a transferência dos lotes pode ser feita a cada herdeiro individualmente, cada um recebendo imóvel certo e determinado.
Desta forma, tem-se a segurança necessária para que cada edificação seja individual, pois a propriedade de cada bem será também individual.
Importante salientar que, primeiramente é necessário verificar a metragem dos lotes a serem desmembrados para que respeitem a metragem mínima de parcelamento do solo, exigida pelo município, bem como, caso exista área remanescente, se essa ficará com área que respeite tal metragem mínima.
Caso o imóvel não possa ser fracionado em lotes com metragens iguais, implicaria, ainda, em pagamento de ITBI para compensação das frações entre eles. O ITBI só será isento caso as frações de todos os proprietários, após a divisão, sejam exatamente iguais.
Após, será necessária a lavratura de Escritura Pública de Divisão Amigável entre os proprietários, para efetivar a regularização do desmembramento, a qual é indispensável para a regularização perante o Cartório de Registro de Imóveis, com a abertura de matrículas individuais.
Com a divisão amigável é extinto o condomínio até então existente no imóvel fracionado, ficando cada herdeiro com sua parte delimitada.
É importante esclarecer que, caso o imóvel não possa ser dividido entre os proprietários por qualquer motivo, quando da transferência aos herdeiros, esses ficarão proprietários em partes iguais, tanto no terreno, quando nas construções que forem edificadas.
E finalmente, a formalização de um condomínio de casas ou similar é possível, mas levando em consideração somente as construções e suas frações ideais correspondentes ao terreno. Não é possível fazer um condomínio de casas e lotes ao mesmo tempo.
