A Lei Federal 13.465/2017 estabeleceu mecanismos para a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), novo marco legal voltado às regularizações fundiárias urbanas e rurais. No campo do Direito Civil, é, sem dúvida, a mais importante lei editada em muitas décadas.
O Decreto Federal 9.310/2018, que regulamenta a referida lei, por sua vez, cita, no parágrafo único do artigo 38 e no parágrafo 2º do artigo 21, um instituto inovador – a Reurb Titulatória – para agilizar a complexidade de um processo de Reurb, ou seja, o registro do parcelamento de solo perante o Cartório de Registro de Imóveis competente:
Art. 38…
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Parágrafo único. A CRF, na hipótese de Reurb somente para titulação final dos beneficiários de núcleos urbanos informais já registrados junto ao cartório de registro de imóveis, dispensa a apresentação do projeto de regularização fundiária aprovado.
Art. 21. …..
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§ 2º A elaboração do projeto de regularização fundiária é obrigatória para qualquer Reurb, independentemente do instrumento que tenha sido utilizado para a titulação, exceto:
I – na hipótese prevista no art. 69 da Lei nº 13.465, de 2017, e
II – quando se tratar de núcleos urbanos já regularizados e registrados em que a titulação de seus ocupantes se encontre pendente.
A Reurb Titulatória éum procedimento simples e ágil para conferir a propriedade aos ocupantes de lotes de parcelamentos de solo registrados.Segundo Michely Freire, em seu livro Manual de Regularização Fundiária Urbana REURB, na Reurb Titulatória, “o Oficial já possui uma matrícula para a unidade/lote, havendo irregularidade apenas no aspecto subjetivo, ou seja, de quem figura como proprietário da unidade. Neste caso, o Oficial praticará apenas o registro da titulação final e, se for o caso, também regularizará a edificação”[1].
Não faltam exemplos para aplicação da Reurb Titulatória, mais da metade do País tem imóveis irregulares. A título de ilustração, cabem casos como de empresa que não constituiu uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) e, por ser devedora de tributos, não consegue lavrar as escrituras dos lotes para os compradores que pagaram a totalidade do valor em razão de não ter certidões negativas ou positivas com efeito de negativa à época da transferência; falecimento de pessoa física; falência da pessoa jurídica titular de loteamento/empreendimento ou de edifício registrado no Cartório de Registro de Imóveis sem o representante legal que possa outorgar a Escritura Pública de Compra e Venda, dentre tantos outros.
No Brasil, não são poucos os casos em que compradores não conseguem registrar seu instrumento jurídico de aquisição de lote ou imóvel. Como consequência, o bem fica sem regularização, perde valor e, devido à insegurança jurídica, não é possível transferir para herdeiros e sucessores, nem vender.
O Decreto 9.310/2018, sabiamente sensível a esse cenário, inseriu a Reurb Titulatória, que proporciona titular os ocupantes de modo célere, rápido, menos oneroso e eficaz em situações como as acima exemplificadas. Se o loteamento ou edifício já está registrado, significa que a gleba ou a incorporação estava devidamente descrita e possibilitou a aprovação do projeto desse loteamento ou edifício. Isso permite afirmar que não há questões envolvendo confrontantes, desde que o parcelamento de fato seja idêntico ao de direito. Da mesma forma, não há interferência dos titulares tabulares da matrícula parcelada, pois, para o registro do loteamento/parcelamento/edifício, houve a anuência expressa deles. Assim, não há necessidade alguma de voltar na fase de notificações, prevista na Lei Federal 13.465/2017, uma vez que o objetivo dessa etapa já está alcançado com o registro do loteamento. Além disso, não é preciso nenhum estudo ambiental ou de risco, visto que todas essas questões foram apreciadas e levadas em consideração quando da aprovação do loteamento.
Importante verificar se a realidade atual do local é a mesma que está retratada no registro do loteamento, já que o fato deve ser igual ao direito sempre. Se a realidade estiver diferente do registro, deve ser feito outro tipo de Reurb. Por exemplo, um loteamento aprovado com lotes de 20×30, em que a maioria está desdobrada irregularmente, com pessoas que construíram suas casas cada um na sua metade de 10×30. Em casos assim, não é possível a Reurb Titulatória, pois não tem cabimento titular o lote em nome dos dois possuidores e deixar para que eles resolvam posteriormente através de divisão amigável. Vide quadro comparativo de graus de complexidade em processos de Reurb:
| GRAUS DE COMPLEXIDADE/ETAPAS | REURB COMPLEXA | REURB INTERMEDIÁRIA | REURB TITULATÓRIA | REURB EXCEPCIONAL |
| Etapa I: destaque de área nas matrículas de origem | Sim | Não | Não | Não |
| Etapa II: abertura de matrícula matriz do núcleo urbano informal (NUI) | Sim | Não | Não | Não |
| Etapa III: registro do parcelamento do solo | Sim | Sim | Não | Não |
| Etapa IV: registro da titulação final outorgada | Sim | Sim | Sim | Não |
| Etapa V: regularização das edificações | Sim | Sim | Depende do caso concreto | Sim |
As etapas que compõem o trâmite da Reurb Titulatória são:
– levantamento dos ocupantes (promitentes compradores, posseiros, etc.) e documentos comprovantes da posse (compromissos de compra e venda, cessão de direitos, etc.). Não é necessário atentar para o tempo da posse. Tempo só vale para avaliar a consolidação do núcleo a ser regularizado, com o intuito de se definir qual será o título a ser conferido aos ocupantes;
– requerimento a ser protocolizado na Prefeitura competente para instaurar o processo de Reurb e classificá-la como social ou específica, conforme o caso, através de decreto ou portaria;
– requerimento acompanhado de certidão atualizada da matrícula do imóvel, breve croqui da área, lista dos ocupantes com qualificação, documentos pessoais e documentos comprobatórios da posse. Não são necessários planta do loteamento e memoriais descritivos, pois já estão no cartório de registro, anexados no processo de registro do loteamento no livro competente. O registrador possui tudo de que necessita para a abertura das matrículas. Bastará a Prefeitura Municipal apresentar o nome de quem será beneficiado e o título que será conferido a ele; e
– despacho saneador, providenciado pela Prefeitura, podendo, no mesmo despacho, determinar a expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) simplificada, pois terá apenas a listagem dos ocupantes, sua qualificação e o direito real que será conferido aos ocupantes. O município não entra na lista de beneficiários, porque, com o registro do loteamento, as ruas e demais áreas públicas já são públicas, passam automaticamente ao domínio municipal, por força do artigo 22, da Lei 6.766/79 (Parcelamento de Solo).
É premente, portanto, que os municípios sejam orientados e entendam esse instrumento que agiliza os processos de regularização e traz benefícios e melhorias para todos, como regularidade urbana, maior arrecadação, diminuição de renúncia de receita, dentre tantos outros. Regularizar é preciso.
Esse artigo foi publicado na Revista IBRADIM, Edição nº 13, Dezembro de 2022.
[1] CUNHA, Michely Freire Fonseca. Manual de Regularização Fundiária Urbana REURB. p. 56. 2 ed. 2021.
