A Reurb é um instrumento trazido pela Lei nº 13.465/2017, que à grosso modo institui um procedimento extrajudicial de regularização fundiária que visa identificar e regularizar núcleos urbanos informais, de forma a ampliar o acesso à terra urbanizada pela população e a garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas.
Os legisladores que instituíram a Reurb por meio da Lei 13.465/17 criaram os instrumentos jurídicos que serão usados para viabilizar a Regularização Fundiária de uma ocupação urbana informal e a respectiva titulação dos ocupantes. A Lei Federal nº 13.465/2017 (Lei da Reurb) se caracteriza por ser uma norma de aplicação prática e imediata, não carecendo de normatização municipal para o seu exercício, até porque a mesma já foi regulamentada em nível federal por meio do Decreto Federal nº 9.310/2018. Esta norma tem como propósito a resolução de um problema secular no Brasil que é a irregularidade fundiária, protegendo o morador do núcleo, desburocratizando o processo e principalmente dando celeridade ao processo.
Quando se fala em Reurb, a primeira coisa que vem à mente é o seu objeto, a área que foi ocupada informalmente. Esta área por definição legal é chamada de Núcleo Urbano Informal e se caracteriza por ser um parcelamento de solo clandestino ou com alguma irregularidade em que não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes. Esta área tem que estar consolidada, ou seja, tem que ser de difícil ou impossível reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, entre outras circunstâncias que serão avaliadas pelo município. Este núcleo será considerado como informal em razão da natureza da sua ocupação, sem obedecer aos critérios legais relativos ao parcelamento do solo, ausência de aprovação do município, inexistência de registro imobiliário ou pela execução do projeto diversa do que foi aprovado e registrado ou mesmo a inexecução de alguma parte. Neste sentido é perfeitamente possível haver um loteamento regular, totalmente registrado, com matrículas abertas para os lotes e ser necessário fazer o uso da REURB para se fazer titulação final dos moradores, se durante a ocupação desta área for realizado algo diferente da documentação registrada, logo este empreendimento pode ser objeto de Reurb.
Quem pode requerer a Reurb?
A Lei da Reurb definiu quem seriam as pessoas físicas ou jurídicas legitimadas para requerer a abertura do processo junto ao Município. Nota se que o legislador empoderou todos os sujeitos que tem interesse na Reurb, a começar pela União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta; os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores ou outras organizações sociais que tenham por finalidade a regularização fundiária urbana; os proprietários do imóvel irregular ou da gleba, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes e o Ministério Público.
Observa se que o Legislador utilizou com precisão o termo ocupante em vários momentos no corpo da Lei, lhe dando legitimidade enquanto detentor do domínio de fato sobre o bem, por meio da posse, conferindo assim o poder de promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro, se torna assim o grande beneficiário do processo de Reurb. Seguindo este entendimento e se fazendo uma conexão com o artigo 23 da mesma lei, se conclui que ao ocupante que cumprir os requisitos da lei, este passa a ter o direito de ser titulado de forma originária por legitimação fundiária, lhe conferindo o direito real de propriedade da unidade imobiliária.
Neste raciocínio, com fundamento dos §§ 2º e 3º do art. 30 da Lei nº 13.465, é obrigatória para o Município a instauração do processo de Reurb, não sendo possível que ocorra o indeferimento de plano do pedido, mas apenas a apresentação de uma nota devolutiva com indicação das medidas faltantes para reformulação do requerimento. Ou seja, é um ato vinculado, não cabendo indeferimento pelo Município por juízo de conveniência ou oportunidade, mas tão somente por ausência de requisitos ou elementos. Neste caso, o requerimento de Reurb apenas poderá ser indeferido de forma sumária se a área já estiver em processo de avançado de regularização ou lhe faltar os requisitos legais de legitimidade do pedido.
Instaurado o processo administrativo, por meio de um Decreto Municipal, onde neste ato vai ocorrer a classificação da sua modalidade de Reurb e dará prosseguimento do procedimento para que a autoridade competente possa fazer todas as análises inerentes ao núcleo irregular, para então fazer o juízo de conveniência e oportunidade do Município na eleição do melhor instrumento para a regularização fundiária do núcleo, de forma integrar o mesmo ao ordenamento jurídico municipal, disposto no Plano Diretor, flexibilizando as normas edilícias no que couber.
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