A Reurb instituída pela Lei Federal 11.977/2009 e posteriormente revogada pela Lei Federal 13.465/2017, resultante da conversão legal da Medida Provisória 759/2016, instituiu novo marco legal em matéria de regularização fundiária, voltada às regularizações fundiárias urbanas e rurais. Digo que, no campo do Direito Civil, é sem dúvida a mais importante lei editada em muitas décadas inserindo na essência das quase impossíveis iniciativas políticas voltadas à regularização fundiária no Brasil, tanto urbanas quanto rurais.
Nesse sentido, dentre tantos avanços trazidos pela Lei, a complexidade de um processo de REURB poderá ser diferenciado pelo registro ou não do parcelamento de solo perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.
Uma forma mais célere de resolver tal pendência é através de um instituto inovador que vem sendo denominado como REURB TITULATÓRIA.
O surgimento dessa expressão vem do parágrafo único do artigo 38 e do parágrafo segundo do artigo 21, ambos do Decreto Federal 9.310/2018, que regulamenta a Lei Federal 13.465/2017, a saber:
Art. 38…
…
Parágrafo único. A CRF, na hipótese de Reurb somente para titulação final dos beneficiários de núcleos urbanos informais já registrados junto ao cartório de registro de imóveis, dispensa a apresentação do projeto de regularização fundiária aprovado.
Art. 21. …..
….
§ 2º A elaboração do projeto de regularização fundiária é obrigatória para qualquer Reurb, independentemente do instrumento que tenha sido utilizado para a titulação, exceto:
I – na hipótese prevista no art. 69 da Lei nº 13.465, de 2017, e
II – quando se tratar de núcleos urbanos já regularizados e registrados em que a titulação de seus ocupantes se encontre pendente.
No caso dos artigos da “REURB Titulatória”, temos um procedimento mais simplório para conferir a propriedade para ocupantes de lotes de parcelamentos de solo registrados, ou seja, o parcelamento foi realizado com base na Lei Federal 6.766/1979 que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, e por motivos diversos, não foi possível à época titular os promitentes compradores, e hoje, até então são meramente detentores da posse e não da propriedade plena como lhes é devida e adquirida.
Segundo Michely Freire em seu livro Manual de Regularização Fundiária Urbana REURB, na Reurb Titulatória “o Oficial já possui uma matrícula para a unidade/lote, havendo irregularidade apenas no aspecto subjetivo, ou seja, de quem figura como proprietário da unidade. Neste caso, o Oficial praticará apenas o registro da titulação final e, se for o caso, também regularizará a edificação”.[1]
Exemplos para aplicação da REURB Titulatória não faltam, temos mais da metade do país com imóveis irregulares. A título de ilustração é o caso da empresa que não constituiu uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) e, por ser devedora de tributos, não conseguiu lavrar as escrituras dos lotes para os compradores que pagaram a totalidade do valor em razão de não ter certidões negativas ou positivas com efeito de negativa à época da transferência.
Outros exemplos seriam: o falecimento da pessoa física, a falência da pessoa jurídica titular do loteamento/empreendimento ou do edifício registrado no Cartório de Registro de Imóveis sem o representante legal que possa outorgar a Escritura Pública de Compra e Venda
Enfim, em um cenário rotineiro no Brasil tudo deu errado e os compradores não conseguiram registrar seu instrumento jurídico de aquisição do lote ou apartamento tendo como resultados negativos a irregularidade do imóvel, valor abaixo do mercado, insegurança jurídica, impossibilidade de transferência para herdeiros e sucessores e a impossibilidade de venda e transferência plena do imóvel.
Porém, de forma sabida, o Decreto Federal 9.310/2018, praticamente, interpretando a Lei Federal 13.465/2017, traz em seu bojo, uma forma de titular os ocupantes de forma célere, rápida, menos onerosa e eficaz, nas situações aqui exemplificadas. Se temos o loteamento ou um edifício já registrado, significa que a gleba ou a incorporação estava devidamente descrita e permitiu a aprovação do projeto do loteamento ou edifício. Isso nos permite afirmar que não há questões envolvendo confrontantes, desde que o parcelamento de fato é idêntico ao de direito.
Também não temos interferência dos titulares tabulares da matrícula parcelada, pois, para o registro do loteamento/parcelamento/edifício, houve a necessidade da anuência expressa deles. Assim sendo, não há necessidade alguma de voltar na fase de notificações, prevista na Lei Federal 13.465/2017, pois, o objetivo dessa fase já está alcançado com o registro do loteamento anteriormente.
Também não há necessidade de qualquer estudo ambiental ou de risco, visto que todas essas questões foram apreciadas e levadas em consideração, quando da aprovação do loteamento. Importante que se verifique se a realidade do local hoje, é a mesma que está retratada no registro do loteamento, já que o fato deverá ser igual ao direito sempre.
Se a realidade estiver diferente do registro, deverá ser feito outro tipo de REURB. Por exemplo, temos um loteamento aprovado com lotes de 20×30 e temos, na realidade, a maioria dos lotes desdobrados irregularmente, com pessoas que construíram suas casas cada um na sua metade de 10×30.
Em casos assim, não é possível a Reurb Titulatória, pois não tem cabimento titular o lote em nome dos dois possuidores e deixar para que eles resolvam posteriormente, através de divisão amigável, por exemplo. Vide quadro comparativo de graus de complexidade em processos de REURB:
| GRAUS DE COMPLEXIDADE/ETAPAS | REURB COMPLEXA | REURB INTERMEDIÁRIA | REURB TITULATÓRIA | REURB EXCEPCIONAL |
| Etapa I: destaque de área nas matrículas de origem | SIM | NÃO | NÃO | NÃO |
| Etapa II: abertura de matrícula matriz do NUI (núcleo urbano informal) | SIM | NÃO | NÃO | NÃO |
| Etapa III: Registro do parcelamento do solo | SIM | SIM | NÃO | NÃO |
| Etapa IV: registro da titulação final outorgada | SIM | SIM | SIM | NÃO |
| Etapa V: regularização das edificações | SIM | SIM | DEPENDE DO CASO CONCRETO | SIM |
Nesse sentido, podemos dizer que o trâmite de uma REURB Titulatória se dará da seguinte forma:
– Levantamento dos ocupantes (promitentes compradores, posseiros etc.), colhendo os documentos que possuem para comprovar a posse, a exemplo de compromissos de compra e venda, cessão de direitos etc.
– Não há necessidade de se atentar para o tempo da posse. Tempo só vale para avaliar a consolidação do núcleo a ser regularizado, com o intuito de se definir qual será o título a ser conferido aos ocupantes.
– Requerimento a ser protocolizado na Prefeitura competente para que instaure o processo de REURB e a classifique em social ou específica, conforme o caso através de Decreto ou Portaria.
– Requerimento acompanhado de certidão atualizada da matrícula do imóvel, breve croqui da área, lista dos ocupantes com a qualificação, documentos pessoais e os documentos comprobatórios da posse.
– Não há necessidade da planta do loteamento e nem de memoriais descritivos, pois eles já estão no cartório de registro, anexados no processo de registro do loteamento no livro competente. O registrador possui tudo o que necessita para a abertura das matrículas. Bastará a Prefeitura Municipal apresentar o nome de quem será beneficiado e o título que será conferido ao mesmo.
– A Prefeitura, logo em seguida, providenciará o despacho saneador, podendo, no mesmo despacho, determinar a expedição da CRF. A CRF (Certidão de Regularização Fundiária), será simplificada, pois terá apenas a listagem dos ocupantes, a qualificação dos mesmos e o direito real que será conferido aos ocupantes.
– O Município não entra na lista de beneficiários pois, com o registro do loteamento, as ruas e demais áreas públicas já são públicas, já passam automaticamente ao domínio municipal, por força do artigo 22 da lei 6.766/79.
O que precisamos e devemos fazer é nortear cada vez mais e provocar os municípios para que entendam essa simplicidade, estudem o processo e usem esse instituto como forma de trazer uma maior agilidade nos processos, tendo como resultado uma maior regularidade urbana, maior arrecadação, diminuição de renúncia de receita dentre tantas e inúmeras melhorias e benefícios para todos. Regularizar é preciso.
[1] Cunha, Michely Freire Fonseca. Manual de Regularização Fundiária Urbana REURB. Página 56. 2 ed. 2021
[2] Cunha, Michely Freire Fonseca. Manual de Regularização Fundiária Urbana REURB. 2 ed. 2021.
