Hoje no Brasil, temos cerca de 60% (sessenta por cento) dos imóveis irregulares. Isso se dá por inúmeros motivos, porém, o desconhecimento por parte da população em entender o básico do Direito Imobiliário e saber diferenciar um contrato de compra e venda de uma escritura e o seu devido registro gera sem sombra de dúvidas uma insegurança jurídica e um problema que pode passar de geração para geração.
Para isso é importante entendermos o que é um contrato de Promessa de Compra e Venda, uma Escritura Pública e o Registro da escritura. Vamos entender melhor?
Contrato de Promessa de Compra e Venda
O primeiro documento é o contrato, pois é ele que formaliza a intenção de negociar o imóvel. É por esse firmamento que vendedor e comprador começam os acordos a serem cumpridos no processo de transferência do bem. Contrato, Contrato de Compra e Venda ou Contrato de Promessa de Compra e Venda é a mesma coisa.
No contrato, é importante que conste o valor a ser pago, a forma desse pagamento, características da propriedade e dados dos negociantes. Esse é um documento básico, com linguagem acessível para todos entenderem as obrigações de ambas as partes.
Porém, só com o Contrato em mãos, o promitente comprador ainda não tem a PROPRIEDADE do imóvel, mas sim somente um direito real. É nesse momento que ele irá verificar a documentação pertinente ao imóvel (registro atualizado, matrícula, certidão negativa de débitos municipais, quitação do condomínio, quitações de água e luz, dentre outros) e aos vendedores (certidão de estado civil atualizada, certidões negativas municipais, estaduais e federais, dentre outras).
Com essa documentação apta, podemos passar para o próximo passo, a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda.
Escritura Pública
A Escritura Pública é o documento que, literalmente, atesta o desejo do vendedor e do comprador de firmarem o negócio. É por ele que a vontade das partes em comprar e vender é materializada e expressada perante o Tabelião de Notas.
É com a escritura que os seus direitos são garantidos, nela podemos declarar o valor da operação financeira, a forma de pagamento, a garantia que se dará até a quitação, declarações do comprador e vendedor e as certidões e tributos exigidos por lei para que as partes tenham total segurança jurídica na compra e venda do imóvel.
Neste momento o imposto de transmissão sobre bens imóveis – ITBI é recolhido junto a Prefeitura Municipal, e por esse motivo muitas vezes a escritura não é lavrada por questões financeiras.
A Escritura é o instrumento que será levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para ser registrada na matrícula do imóvel.
Mas se uma das partes falecer antes do registro da Escritura? Não tem problema, após a escritura a vontade das partes está materializada, não existe possibilidade de anulação em razão de falecimento, a escritura é a segurança jurídica absoluta!
Qual e o risco de não fazer a escritura de imóvel?
Existe uma série de problemas e riscos caso esse documento não seja emitido na compra de um imóvel. Saiba quais são alguns deles:
- O comprador não é legalmente proprietário do imóvel;
- Não há segurança jurídica
- O vendedor pode agir de má fé, vendendo o mesmo imóvel para compradores diferentes sem passar a propriedade de nome;
- Há o risco de o vendedor exigir o imóvel de volta no futuro, alegando ser o proprietário registrado na matrícula. Sem o registro em nome do comprador, não há comprovante de transação financeira que comprove a aquisição do bem.
- A legislação é clara nesse sentido: é proprietário do bem aquele que detém a escritura do imóvel devidamente REGISTRADA. Portanto, a prevenção é o melhor caminho para não cair em uma armadilha sem volta e acabar com um grande prejuízo financeiro.
O Registro
O registro do imóvel é a parte final do processo de transferência do imóvel. Como diz o velho ditado: “quem não registra não é dono”.
No direito brasileiro a propriedade somente se transfere no ato do registro. Com o imóvel devidamente registrado você está apto a vender, ceder, doar, alienar, hipotecar, dar seu imóvel em garantia para crédito, dentre tantas outras oportunidades. A segurança jurídica é absoluta.
Mas é possível registrar uma escritura em que o imóvel ainda não foi inteiramente quitado? Sim e deverá ser feito! Se a escritura constou uma forma de pagamento parcelada ela deverá ser registrar sem nenhum problema, o cartório de registro deixará claro na matrícula que o imóvel é de sua propriedade, porém, com um gravame referente ao débito.
Não entre em uma negociação de um imóvel sem seguir todas as etapas até o fim, faça a escritura pública e o registro sempre! Se ficar com dúvidas sobre o documento, procure um especialista em transações imobiliárias para que lhe assessore da maneira mais clara e objetiva possível.
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