A segurança jurídica e a transparência são pilares fundamentais no direito imobiliário. Nesse contexto, dois conceitos se destacam pela sua importância e aplicação prática: o princípio da primazia da realidade registral e a assimetria de informação. Compreender e aplicar esses conceitos é essencial para promover um ambiente seguro e equitativo nas transações imobiliárias e fundiárias.
1. Princípio da Primazia da Realidade Registral
O princípio da primazia da realidade registral estabelece que as informações constantes nos registros públicos possuem presunção de veracidade e autenticidade. Ou seja, para efeitos legais, os dados registrados em cartórios prevalecem sobre a realidade fática não registrada. Este princípio é crucial para garantir a segurança das relações jurídicas, pois permite que terceiros confiem nas informações constantes dos registros sem a necessidade de verificações adicionais.
2. Aplicação Prática:
· Transações Imobiliárias: A compra e venda de um imóvel só é considerada juridicamente válida após o registro da Escritura Pública ou Contrato Particular (se até 30 salários mínimos) no Cartório de Registro de Imóveis. Mesmo que exista um contrato particular entre as partes, o registro público é que confere validade à transação.
· Certidões Públicas: Certidões de nascimento, casamento e óbito são exemplos de documentos que, uma vez registrados, possuem presunção de veracidade, prevalecendo sobre alegações não documentadas em todas as circunstâncias.
3. Assimetria de Informação
A assimetria de informação ocorre quando uma das partes envolvidas em uma transação ou relação jurídica possui mais ou melhor informação do que a outra. No direito imobiliário, essa assimetria pode levar a decisões desvantajosas e até mesmo a litígios. Por exemplo, um vendedor de imóvel pode ter informações privilegiadas sobre o estado do bem que o comprador desconhece.
4. Tipos de Assimetria:
· Assimetria de Informação: Quando uma parte possui informações mais detalhadas ou precisas do que a outra, como no caso de uma transação imobiliária onde o vendedor conhece problemas estruturais ou vícios redibitórios que o comprador desconhece.
· Assimetria de Poder: Ocorre quando uma das partes tem mais poder ou influência sobre a outra, afetando a equidade da transação.
5. A Conexão entre os Conceitos
O princípio da primazia da realidade registral atua como uma ferramenta para mitigar a assimetria de informação no mercado imobiliário. Ao garantir que todas as informações relevantes sobre um imóvel sejam registradas e publicamente acessíveis, promove-se a transparência e a segurança jurídica. Dessa forma, os registros públicos nivelam o campo de jogo, permitindo que ambas as partes em uma transação imobiliária tenham acesso às mesmas informações.
6. Benefícios da Primazia da Realidade Registral
· Segurança Jurídica: Garantir que as informações registradas prevaleçam proporciona estabilidade e previsibilidade nas transações imobiliárias.
· Transparência: Informações acessíveis publicamente reduzem a assimetria de informação, permitindo decisões mais informadas.
· Confiança: A confiança nas informações registradas facilita a circulação de bens e direitos, promovendo um ambiente de negócios mais saudável.
7. Legislação Pertinente
A legislação brasileira que regula os princípios da primazia da realidade registral e aborda a assimetria de informação no contexto do direito imobiliário inclui diversas normas e dispositivos legais. Alguns dos principais marcos legislativos são:
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002):
– O Código Civil brasileiro estabelece as bases para a validade dos atos jurídicos, incluindo os relacionados a registros públicos e transações imobiliárias.
– Artigos 1.227 a 1.245 tratam do registro de imóveis e sua importância para a aquisição e transferência de propriedade.
- Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973):
– Esta lei regulamenta o serviço de registros públicos no Brasil, incluindo o registro de imóveis, e estabelece os princípios e procedimentos para a realização desses registros.
– Artigos 167 a 176 são particularmente relevantes para o registro de imóveis, definindo a obrigatoriedade e os efeitos legais dos registros.
- Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei nº 4.657/1942):
– Conhecida anteriormente como Lei de Introdução ao Código Civil, esta lei fornece diretrizes gerais para a interpretação e aplicação das normas jurídicas no Brasil.
– O artigo 3º destaca a necessidade de observar a finalidade social da norma e as exigências do bem comum, princípios que se aplicam ao registro imobiliário e à transparência.
- Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001):
– Esta lei regulamenta o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, além de estabelecer diretrizes para a política urbana e o desenvolvimento sustentável.
– O artigo 2º, inciso II, reforça a função social da propriedade, que é diretamente ligada à regularização fundiária e ao registro de imóveis.
- Lei da REURB (Lei nº 13.465/2017):
– Esta lei dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, estabelecendo procedimentos simplificados para a regularização de imóveis, promovendo a segurança jurídica e a inclusão social.
– A Lei nº 13.465/2017 visa a promover a transparência e a redução da assimetria de informação, facilitando o acesso à regularização de imóveis para a população de baixa renda.
- Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990):
– Embora não seja específica para o direito imobiliário, esta lei estabelece princípios que protegem o consumidor, incluindo o direito à informação adequada e clara sobre diferentes produtos e serviços, aplicável também às transações imobiliárias.
– Artigo 6º, inciso III, trata do direito à informação, fundamental para reduzir a assimetria de informação nas transações imobiliárias.
8. Conclusão
A aplicação do princípio da primazia da realidade registral é essencial para mitigar os efeitos da assimetria de informação no direito imobiliário. Este princípio assegura que as informações registradas em cartórios e registros públicos sejam consideradas verdadeiras e autênticas, proporcionando um ambiente de maior segurança jurídica e previsibilidade. Além disso, ao promover a transparência, este princípio nivela o acesso às informações entre as partes envolvidas nas transações imobiliárias, reduzindo desigualdades informacionais.
Ademais, a confiança nas informações registradas fortalece a credibilidade do mercado imobiliário, facilitando a circulação de bens e direitos e promovendo um ambiente de negócios mais saudável e eficiente. Assim, a primazia da realidade registral não apenas protege os direitos dos proprietários e investidores, mas também contribui para um sistema registral mais robusto e confiável.
Portanto, ao garantir que os registros públicos sejam precisos e acessíveis, avançamos significativamente na construção de um mercado imobiliário mais justo, transparente e seguro para todos os envolvidos.
